成都新楼市文丨小明
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编者按：世界上没有绝对一样的房子。但正是差异的存在，生动地演绎着人口流动、规模、板块价值乃至城市未来。年的非常之夏，成都新楼市发动了跨城踩盘。在提供跨城市新盘、二手房更深入信息的基础上，为成都购房者提供更为广阔的视野、更为深度的思考。
第一站是杭州。
杭州的房价，比成都确实贵得多。
两座城市的房价绝非“关公战秦琼”，这其实可能牵涉到更多人的人生选择。这，也是到两座城市的现在，与未来。
“看到这个楼盘了吗，我一直很想买，但是二手房挂牌价10万，成交价也在9万多。”当笔者来到杭州，就被同学口中描述的这个二手房的价格所震撼。▌滨江锦绣之城二手房挂牌价我们面对这个号称“小武林壹号”的滨江锦绣之城二手房价，充满了好奇感。滨江锦绣之城究竟是怎样的一个项目，如何支撑起十万的房价？这样的产品放在成都又应该值多少钱？成都新楼市进行了一番调研。滨江锦绣之城基本概况建筑类型：高层
占地面积：㎡
容积率：3.0
建筑面积：.6㎡
物业类型：住宅,公寓
规划户数：户
物业公司：杭州滨江物业管理有限公司
物业费：5.2元/月/㎡
绿化率：30.2%
车位配比：1:1.3
新房价格：约-元/㎡（-年）
4月二手房参考均价：元/㎡
#01十万底气：杭州申花≈上海徐家汇锦绣之城地处杭州热门板块——申花板块，得名于板块内部的申花路。据这位杭州的同学表示，在杭州人眼里，申花板块就是杭州的“徐家汇”。与成都东二环的杉板桥、万象城、攀成钢等板块相似，申花之前是老杭州化工，油墨，制药，热电的工业板块，在这15年之间，得益于与市中心较近的距离，和工业厂房的整拆整建和城市更新，大片的土地得以开发，申花板块实现快速发展。申花本不是行政区域，而是在城市建设中形成的地产板块称谓，板块大致范围北至石祥路，西至丰潭路沿线，南至余杭塘河，东至莫干山路沿线。▌申花板块大致划分图在十余年发展历程中，申花板块已经形成大家公认的杭州高改板块，与区位和产品不无关系。申花位于杭州主城西核心区，距离武林、西湖、西溪湿地的直线距离均只有约5公里。如同上海交通大学之于徐家汇，申花板块西侧还有浙江大学（紫金港校区），两者之间相辅相成。申花完善的生活配套为浙大师生提供便利的生活服务，而浙江大学浓厚的学习氛围也为申花增添几分人文气息。▌申花板块在杭州大致位置板块内不仅贯穿有2、5、10号线三条地铁线，更布置了多座站点，轨交资源密布，通达性强。位于申花的城西银泰城业态丰富，加之周边住宅区众多，人口稠密且消费力强，始得城西银泰城成为杭州人气最旺盛的综合体之一。在原热电厂之上，杭州首座大悦城落地申花，成为城西居民购物游玩新去处。此外，板块内还有刚刚官宣的杭州第二座万象天地。▌杭州大悦城，图源网络其次，各大开发商似乎都把申花当做了竞技场，放在申花的项目个个都颇费心思。从此前的杭州金茂府、融创宜和园、融信万科古翠隐秀，到近几年的绿城沁园、杭房建发养云静舍、绿城馥香园……都是大家公认的好楼盘。大牌开发商在申花板块拼命“卷产品力”，让后者坐实杭州高端改善区域的称号。▌融信万科古翠隐秀，图源融信集团近期的新房市场走势，凸显了申花板块的火热。3月清盘的绿城馥香园，近千万的起步总价，3次触发拼社保，最卷的一次，把社保门槛卷到了个月；均价元/㎡的华润珹上润府，一把梭哈全盘房源，社保更是卷到了个月。板块内近期仅有的新房——华润杭曜置地中心，在5月进行加推最后一期房源，建面约-㎡，均价元/㎡，整体中签率约9.94%，其中无房家庭社保需要71月方可入围，有房家庭社保更是需要月才能入围。可以说，目前的申花板块，几无新房住宅可买，这也是板块二手房一路走高的原因。▌申花板块近期新房价格在申花板块中，滨江锦绣之城不管是新房还是二手房价格，一直处于高位。项目最早于年8月开盘，年8月售罄，楼盘均价从约4.3万/㎡，涨到了4.8万/㎡，彼时已达到板块价格的天花板。二手房价格方面，贝壳成交价显示，滨江锦绣之城在年7月的二手房成交价格为元/㎡，之后一路上扬，今年4月已来到元/㎡。▌滨江锦绣之城二手房成交记录，据贝壳安居客数据显示，滨江锦绣之城目前二手房参考价已突破10万/㎡，相比当年新房价格已几乎翻倍。▌滨江锦绣之城及周边部分项目二手房参考价，据安居客#02城市PK中的青年抉择杭州OR成都回头来看，此次我们为什么选择前往杭州考察？原因是知乎上经常有人提问：去成都还是去杭州？对比之下其实不难发现，杭州与成都有诸多相似之处，比如均位于新一线城市前列，在各种排行榜中，成都、杭州经常互为瑜亮；比如今年都将举办大型运动会——杭州亚运会与成都大运会；比如两座城市，都有12条地铁线路……成都与杭州，分别代表两种不同的城市范例。杭州突出的优势是产业，阿里、海康威视、大华等企业人们早已耳熟能详。成都突出的优势是综合能级，北上广有的功能，成都基本都有。这里我们将杭州市与成都市，拱墅区与锦江区的GDP、常住人口、二手房等进行比较。（成华区年相关数据暂未公布）▌杭州、成都、拱墅区、锦江区部分数据比较在GDP总量上，成都年增速达到4.5%，目前总量已比杭州高出约11%，同时成都市常住人口增长迅猛，过去十年净增万，目前已达到万人，高出杭州近万。当然，杭州15.37万的人均GDP，成都依然难以望其项背，仅有成都高新区能够达到这一数值。同时，城镇居民人均可支配收入上，拱墅区相比锦江区也高出约37%。简单来说，成都市在人口，GDP总量上已超越杭州，但是在人均GDP和人均可支配收入上，距离杭州仍然有较为明显的差距。在日常生活之中，成都的烟火气全国皆知。成都作为一座消费型城市，无论豪车、豪宅、奢侈品，还是酒吧、快时尚等消费，成都的消费力在新一线城市中都遥遥领先。杭州则更多地表现出投资文化，而不是消费文化，在生活方式和烟火气上，或许不如成都那般丰富多彩。物价指数上，我们选取餐饮价格与房价进行对比。以杭州大悦城周边为例，一碗猪肝面参考价为18元，回锅肉盖浇饭参考价为20元，相比成都，贵了大约3块钱。▌杭州面馆参考价格或许成都的面馆与杭州的面馆在做法上的差距，导致价格不同。我们又选取了几家成都杭州皆有的餐馆，根据大众点评上给出的人均价格参考来进行比较。太二酸菜鱼，杭州大悦城店：97/人；成都银泰中心in99店：80/人；成都万象城店：77/人。西贝莜面村，杭州大悦城店：/人；成都万象城店：88/人；成都仁和新城店：92/人。汉巴味德自助烤肉，杭州大悦城店：/人；成都大悦城店：95/人。可以看到，在这些餐馆中，杭州的人均价格普遍比成都高出约20%。而在房价方面，成都自然比杭州还是“温柔”许多。数据显示，4月杭州共有个项目推盘，合计成交商品房56套，成交均价元/㎡。其中普通住宅成交套。成交均价为元/㎡，环比上涨0.54%。4月成都共计成交商品房套，相比3月的套上涨约5.8%，4月，大成都新房成交均价约元/㎡，较上月上涨约元/㎡，波动幅度不大。（数据来源：克而瑞四川、易居克而瑞杭州）这也就是说，成都全市的新房成交均价，比杭州全市新房成交均价低了约40%。#03容积率3.0单价缘何上十滨江锦绣之城位于申花板块中较繁华的地段，周边配套相当成熟，门口就是已开通的地铁10号线北大桥站，借助发达的地铁网络，6站地铁可达杭州城市核心——武林广场（需换乘）。一街之隔就是大悦城，旁边还有运河文化艺术中心，生活相当便利。楼下就是地铁+大悦城，构筑了滨江锦绣之城的繁华底色。在方圆2公里范围内，还有城西银泰、远洋乐堤港，在建的万象天地等商业综合体，医院等配套。申花板块的学区优势并不突出，锦绣之城对应的学区是卖鱼桥文津小学以及九年一贯制的文晖实验学校，学区属于中等左右。其次是滨江一贯的产品力。滨江最具代表性的作品，非武林壹号莫属，对于杭州人而言，将武林壹号看作是oldmoney的最爱毫不为过。但像武林壹号这样的豪宅，其地段、产品等属性在杭州难以复刻。▌武林壹号，图源ArchDaily不过要说起滨江最接近武林壹号的产品，必然是锦绣之城，其产品上和武林壹号有着很多共同点。因此，滨江锦绣之城也被称为“小武林壹号”。▌滨江锦绣之城，图源网络滨江锦绣之城占地约80亩，容积率3.0。由5幢17层的小高层、4幢31层的高层围合组成，项目采用大面积铝板+玻璃幕墙的外立面，颜值相当高，每次经过都忍不住多看几眼。▌滨江锦绣之城外立面图据网络在滨江锦绣之城的园林景观设计上，可以看到武林壹号的影子，是滨江惯用的亚热带景观设计。园区中央区域还设置了蓝宝石泳池、全石材凉亭。一如既往的堆坡景观设计、五重园林，都和滨江豪宅系产品一脉相承。交付数年后，园林景观依然出色。▌滨江锦绣之城蓝宝石景观水池图据网络小区电梯间的地面竟然也采用大理石铺设，装修非常豪气。▌滨江锦绣之城电梯间图据网络小区会所还配备了恒温泳池、健身房等配套，部分一楼架空层也设置了活动场地。如果要说不足的话，3.0的容积率并不算低密，因此整体楼间距不算开阔。第三是户型设计上，有着高得房率，装修标准令人印象深刻。这里多说一句，在8年，浙江省出台了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，对阳台、露台、飘窗、设备平台的面积计算更加严苛。但滨江锦绣之城于-17年销售，不受此影响。或许与大家印象中的豪宅不同，滨江锦绣之城主力户型的面积段落位于改善区间，更有部分首改面积段。其中三房户型建面约-㎡，四房户型在建面约-㎡之间，另有少量建面约㎡五房。以建面约㎡户型为例，三个卧室居然都设置了衣帽间！这样的设计在成都的户型中相当少见。餐客厅一体化设计，外接6.5米宽大阳台，不足之处在于主卫为暗卫，另外卧室C开间较窄。▌滨江锦绣之城建面约㎡户型图，据贝壳而建面约㎡户型更是设计了四房！从贝壳给出的户型来看，实际使用面积达到约㎡，得房率相当可观。由于实用性更高，该户型的二手房总价甚至高于部分建面约㎡户型，挂牌价达到1万。更为难得的是，即使是在㎡的面积上，依然有两个卧室预留独立衣帽间，独立玄关，餐客厅分离，三开间朝南带阳台，主卧为套房设计，北面为两个次卧，缺点是主卫为暗卫，此外餐厅无采光。▌滨江锦绣之城建面约㎡户型图，据贝壳装修风格上，锦绣之城延续了滨江一贯的豪华风格，以大量深色材料凸显质感。装修标准为元/㎡，配备了耶鲁智能密码锁、全屋TOTO智能马桶、旭格系统窗，客厅为水刀大理石拼花，并有多处隐藏收纳空间，厨房配置博格橱柜、西门子嵌入式双开门冰箱等。对了，强调一下，下面这些除去床、沙发等软装和吊灯，都是交付标准。▌滨江锦绣之城户型实拍，滑动